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1. 계약갱신요구권이란?
계약갱신요구권은 주택임대차보호법에서 임차인에게 인정하는 권리입니다.
임차인이 법에서 정한 기간 내에 계약갱신을 요구하면 임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없습니다.
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 정해진 기간 안에 계약갱신을 요구하는 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.
쉽게 말하면,
"계약기간이 끝났으니 무조건 나가야 한다"가 아니라, 법에서 정한 요건을 충족하면 임차인이 한 차례 계약갱신을 요구할 수 있다는 의미입니다.
계약갱신요구권이 인정되면 갱신되는 임대차의 존속기간은 원칙적으로 2년입니다.
2. 계약갱신요구권은 언제 행사해야 할까?
가장 중요한 부분입니다.
현재 주택임대차보호법상 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절이나 계약조건 변경 등의 통지를 할 수 있습니다.
따라서 임차인도 이 기간을 놓치지 않고 계약갱신 의사를 명확하게 전달하는 것이 중요합니다.
예를 들어 보겠습니다.
임대차계약 만료일이 2027년 3월 31일이라고 가정해 보겠습니다.
임차인은 계약 만료 직전에 갑자기 갱신을 요구하기보다는 법에서 정한 갱신요구 가능 기간을 확인하여 미리 의사를 전달하는 것이 안전합니다.
특히 임대인과 연락이 잘 되지 않거나, 임대인이 갱신 여부를 명확하게 답변하지 않는 상황이라면 문자나 카카오톡, 내용증명 등 증거가 남는 방법으로 의사를 전달하는 것이 좋습니다.
계약갱신요구권 행사에서 중요한 점
계약 만료일을 정확하게 확인합니다.
갱신요구 가능 기간을 확인합니다.
임대인에게 명확하게 갱신 의사를 전달합니다.
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가능하면 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방법을 이용합니다.
임대인의 답변도 보관합니다.
3. 계약갱신요구권은 어떻게 행사할까?
계약갱신요구권을 행사하는 데 반드시 정해진 양식의 신청서를 제출해야 하는 것은 아닙니다.
핵심은 임차인이 계약을 갱신하겠다는 의사를 임대인에게 명확하게 전달하는 것입니다.
예를 들어 다음과 같이 문자로 전달할 수 있습니다.
"현재 체결되어 있는 주택임대차계약에 대하여 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하고자 합니다. 기존 임대차계약을 갱신하여 계속 거주하고자 하오니 확인 부탁드립니다."
단순히
"계속 살고 싶습니다."
라고 전달하는 것보다는 계약갱신요구권을 행사한다는 의사를 명확하게 표시하는 것이 좋습니다.
가장 안전한 방법은?
분쟁 가능성이 있다면 다음 순서로 증거를 남기는 것을 권합니다.
문자 또는 카카오톡 → 임대인의 답변 확보 → 필요하면 내용증명 발송
임대인이 "나가달라"고만 하고 갱신요구에 대한 답변을 하지 않는다면, 임차인이 언제 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지를 입증할 수 있도록 자료를 보관해야 합니다.
4. 계약갱신요구권을 사용하면 몇 년 동안 살 수 있을까?
계약갱신요구권에 따라 갱신된 임대차의 존속기간은 원칙적으로 2년입니다.
따라서 최초 임대차계약이 2년이었다면 계약갱신요구권을 적법하게 행사하여 추가로 2년 동안 거주할 수 있는 구조입니다.
다만 계약갱신요구권은 무제한으로 반복 행사할 수 있는 권리가 아닙니다.
따라서 이미 계약갱신요구권을 사용했는지 여부도 반드시 확인해야 합니다.
5. 임대인은 무조건 갱신을 거절할 수 없을까?
그렇지는 않습니다.
임대인에게 법에서 정한 정당한 갱신거절 사유가 있다면 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 대표적인 갱신거절 사유를 구체적으로 규정하고 있습니다.
주요 내용을 살펴보겠습니다.
6. 임차인이 차임을 연체한 경우
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 단순히 월세를 며칠 늦게 지급했다고 해서 곧바로 계약갱신요구권이 사라지는 것은 아니라는 점입니다.
법에서 정한 연체 수준에 해당하는지 구체적으로 확인해야 합니다.
따라서 월세를 지급했다면 이체내역이나 영수증 등을 보관해 두는 것이 좋습니다.
7. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 주택을 임차한 경우에도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
즉, 정상적인 임대차계약을 체결하고 임차인으로서의 의무를 성실하게 이행한 사람에게 계약갱신요구권이 인정되는 것이 원칙입니다.
8. 임대인과 임차인이 합의한 경우
임대인과 임차인이 서로 합의하고 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에도 갱신을 거절할 수 있습니다.
예를 들어 임대인이 이사비나 이주비 등 일정한 보상을 제공하고 임차인이 이에 동의하여 계약을 종료하기로 했다면 계약갱신요구권을 계속 주장하기 어려울 수 있습니다.
따라서 임대인이 이사비 등을 제안하는 경우에는 합의 내용과 금액, 퇴거일 등을 서면으로 명확하게 확인하는 것이 중요합니다.
9. 임대인의 동의 없이 전대한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 다른 사람에게 전대한 경우에도 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.
따라서 임차인이 다른 사람에게 주택을 빌려주는 경우에는 임대차계약 내용과 임대인의 동의 여부를 먼저 확인해야 합니다.
10. 주택을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우에도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
통상적인 생활 과정에서 발생하는 경미한 손상과 고의 또는 중대한 과실에 의한 훼손은 구분해서 판단해야 합니다.
11. 주택이 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우
임차주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 더 이상 정상적인 임대차관계를 유지하기 어려운 경우에도 계약갱신요구권이 제한될 수 있습니다.
12. 철거·재건축이 필요한 경우
주택을 철거하거나 재건축하기 위해 임대인이 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에도 일정한 요건을 갖추면 갱신을 거절할 수 있습니다.
다만 단순히 "재건축할 예정입니다"라고 말하는 것만으로 언제나 갱신을 거절할 수 있는 것은 아닙니다.
법에서 정한 구체적인 요건을 충족해야 합니다.
13. 임대인 또는 직계존·비속이 실제 거주하려는 경우
많은 임차인이 가장 궁금해하는 부분입니다.
임대인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제로 거주하려는 경우에는 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
따라서 임대인이
"제가 직접 들어가서 살려고 합니다."
라고 하는 경우에는 계약갱신요구권을 행사했다고 하더라도 갱신이 거절될 가능성이 있습니다.
다만 실거주를 이유로 한 갱신거절은 실제 거주 의사가 있는지 여부 등이 분쟁의 핵심이 될 수 있습니다.
실제로 대법원도 계약갱신요구권과 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절 문제에 대해 판단한 바 있습니다.
따라서 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 단순히 임대인의 말만 믿기보다는 구체적인 사실관계를 확인할 필요가 있습니다.
14. 계약갱신요구권 행사 시 월세나 보증금을 올릴 수 있을까?
계약갱신요구권을 행사한다고 해서 기존 계약조건이 무조건 그대로 유지되는 것은 아닙니다.
갱신 과정에서 차임이나 보증금의 증액 문제가 발생할 수 있습니다.
주택임대차보호법에서는 차임이나 보증금의 증액청구에 일정한 제한을 두고 있으며, 일반적으로 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.
예를 들어 기존 월세가 100만원이라면 5% 증액 시 최대 월 105만원 수준입니다.
보증금이 2억원이라면 단순 계산상 5%는 1,000만원이므로 2억1,000만원이 됩니다.
다만 실제 계약에서는 보증금과 월세의 조정, 전월세전환율 등 다른 요소가 함께 적용될 수 있으므로 단순히 모든 경우에 "5%만 계산하면 된다"고 이해해서는 안 됩니다.
또한 지역별 조례 등에 따라 증액 제한과 관련한 세부사항이 달라질 수 있으므로 실제 증액 문제에서는 해당 주택의 소재지와 계약조건을 함께 확인하는 것이 안전합니다.
15. 임대인이 월세를 20% 올리겠다고 하면?
예를 들어 현재 월세가 100만원인데 임대인이 계약갱신을 조건으로 월세를 120만원으로 올리겠다고 한다고 가정해 보겠습니다.
계약갱신요구권을 행사하는 상황이라면 임대인의 요구가 법에서 허용하는 증액 범위를 초과하는지 확인해야 합니다.
임차인은 단순히 임대인이 요구하는 금액을 그대로 받아들일 필요가 없습니다.
다만 보증금과 차임의 조정 방식, 전월세전환율 등이 관련될 수 있으므로 실제 계약서를 기준으로 계산해야 합니다.
16. 임대인이 "집을 팔 것이니 나가달라"고 한다면?
주택을 매도한다는 사실만으로 임차인의 계약갱신요구권이 당연히 사라지는 것은 아닙니다.
특히 임대인이 주택을 매도하고 새로운 소유자가 들어오겠다는 상황에서는 계약갱신요구권 행사 시점과 실거주 의사의 발생 시점 등이 중요한 문제가 될 수 있습니다.
대법원 판례에서도 임대인의 실거주를 이유로 한 갱신거절과 주택 양도 문제에 관하여 구체적인 판단이 이루어진 바 있습니다.
따라서 "집을 팔 거니까 무조건 나가야 한다"라고 단정해서는 안 됩니다.
17. 계약갱신요구권 행사 후 임대인이 실거주하지 않는다면?
임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했는데 이후 실제로 거주하지 않는다면 임차인과 임대인 사이에 손해배상 등 분쟁이 발생할 수 있습니다.
따라서 임대인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구한다면 문자나 카카오톡 등으로 실거주를 이유로 갱신을 거절한다는 내용을 명확히 남겨두는 것이 좋습니다.
향후 분쟁이 발생할 경우 당시 임대인이 어떤 이유로 갱신을 거절했는지를 확인하는 자료가 될 수 있기 때문입니다.
18. 계약갱신요구권과 묵시적 갱신은 어떻게 다를까?
두 제도는 비슷해 보이지만 차이가 있습니다.
| 구분 | 계약갱신요구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 발생 방식 | 임차인이 갱신 요구 | 임대인·임차인 모두 일정한 통지를 하지 않음 |
| 주요 근거 | 주택임대차보호법 제6조의3 | 주택임대차보호법 제6조 |
| 기간 | 원칙적으로 2년 | 원칙적으로 2년 |
| 임차인 의사 | 적극적인 갱신 요구 | 별도 요구 없이 갱신 |
| 특징 | 법에서 인정하는 갱신요구권 | 일정한 요건에서 자동 갱신 |
따라서 계약 만료가 가까워졌는데 임대인과 아무런 협의가 없다고 해서 무조건 계약갱신요구권을 행사한 것으로 생각해서는 안 됩니다.
자신의 의사를 명확하게 전달하는 것이 안전합니다.
19. 계약갱신요구권 행사할 때 주의할 점
첫째, 계약 만료일을 확인하세요.
계약서에 적힌 임대차기간과 실제 입주일 등을 구분해서 확인해야 합니다.
둘째, 갱신 의사를 명확하게 전달하세요.
단순히 "계속 살겠습니다"보다는 "주택임대차보호법에 따른 계약갱신요구권을 행사합니다"라고 명확하게 표현하는 것이 좋습니다.
셋째, 증거를 남기세요.
문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 나중에 확인할 수 있는 자료를 보관하세요.
넷째, 임대인의 갱신거절 사유를 확인하세요.
특히 실거주를 이유로 거절하는 경우에는 구체적인 내용을 확인해야 합니다.
다섯째, 보증금과 월세 인상률을 계산하세요.
임대인이 요구하는 금액이 법에서 허용되는 범위인지 확인한 뒤 재계약하는 것이 좋습니다.
20. 계약갱신요구권 자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 계약갱신요구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
일반적으로 임차인에게 인정되는 계약갱신요구권은 1회입니다.
따라서 최초 계약기간과 갱신 여부를 확인하여 이미 계약갱신요구권을 사용했는지 확인해야 합니다.
Q2. 계약갱신요구권을 행사하면 무조건 2년인가요?
원칙적으로 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
다만 임차인이 2년 미만의 기간을 주장할 수 있는 등 구체적인 상황에 따라 별도의 검토가 필요할 수 있습니다.
Q3. 집주인이 "내가 들어가서 살겠다"고 하면 무조건 나가야 하나요?
임대인 또는 임대인의 직계존·비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우는 법에서 정한 갱신거절 사유에 해당할 수 있습니다.
다만 실제 거주 의사와 관련한 구체적인 사실관계가 중요하므로 분쟁이 예상된다면 관련 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
Q4. 집주인이 집을 팔겠다고 하면 계약갱신요구권을 사용할 수 없나요?
집을 매도한다는 이유만으로 계약갱신요구권이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
다만 임대인의 실거주 여부, 매도 시점, 갱신요구 시점 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
Q5. 집주인이 월세를 10% 올리겠다고 합니다. 무조건 내야 하나요?
계약갱신 과정에서 차임이나 보증금 증액이 가능하지만 법에서 정한 증액 제한을 확인해야 합니다.
일반적으로 차임 또는 보증금은 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.
따라서 임대인이 요구하는 금액을 계약서에 서명하기 전에 기존 금액과 비교하여 계산해 보는 것이 좋습니다.
Q6. 계약갱신요구권은 전화로 행사해도 되나요?
전화로도 의사표시 자체가 문제되는 것은 아니지만 나중에 분쟁이 발생하면 언제, 어떤 내용으로 갱신을 요구했는지 입증하기 어려울 수 있습니다.
따라서 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방법을 권합니다.
Q7. 임대인이 아무런 연락을 하지 않으면 어떻게 해야 하나요?
묵시적 갱신이 문제될 수 있으므로 계약기간과 통지 여부를 확인해야 합니다.
임차인이 계속 거주할 의사가 있다면 임대인에게 자신의 갱신 의사를 명확하게 전달해 두는 것이 안전합니다.
21. 계약갱신요구권 행사 문자 예시
실제로 임대인에게 보낼 때는 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
안녕하세요. 현재 체결되어 있는 임대차계약과 관련하여 계약갱신 의사를 전달드립니다.
본인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 현재 임대차계약을 갱신하고 계속 거주하고자 합니다.
계약갱신과 관련한 보증금 및 차임 조건에 대해서는 법에서 정한 범위 내에서 협의하고자 하오니 확인 부탁드립니다.
분쟁 가능성이 높거나 임대인이 갱신을 거절할 것으로 예상된다면 내용증명을 이용하는 것도 방법입니다.
22. 마무리
계약갱신요구권은 임차인의 주거안정을 위해 매우 중요한 제도입니다.
특히 계약 만료를 앞두고 언제까지 갱신을 요구해야 하는지, 임대인이 어떤 사유로 갱신을 거절할 수 있는지, 보증금과 월세를 얼마나 올릴 수 있는지를 미리 알아두는 것이 중요합니다.
핵심만 다시 정리하면 다음과 같습니다.
① 계약갱신요구권은 임차인이 행사할 수 있는 법정 권리입니다.
② 임대차기간 만료 전 법에서 정한 기간을 확인하여 갱신 의사를 전달해야 합니다.
③ 임대인은 정당한 사유 없이 계약갱신을 거절할 수 없습니다.
④ 차임 또는 보증금 증액에는 법정 제한이 있습니다.
⑤ 임대인의 실거주는 대표적인 갱신거절 사유 중 하나입니다.
⑥ 갱신요구는 문자·카카오톡·내용증명 등 증거가 남는 방식으로 하는 것이 안전합니다.
계약갱신요구권은 단순히 "2년 더 살 수 있는 제도"로만 이해하기보다 행사 시기와 임대인의 거절 사유, 임대료 증액 문제까지 함께 확인해야 하는 제도입니다.
특히 임대인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구하거나 보증금·월세를 크게 인상하겠다고 하는 경우에는 계약서와 주고받은 문자, 입금내역 등 관련 자료를 모두 확보한 뒤 구체적인 법률관계를 확인하는 것이 좋습니다.
